連載コラム

こんなに便利なのに・・・

2009-08-10

最近のユーザーは「比較する。」という行為になれている方々が多くなりました。
比較ドットコムは有名なサイトですが、購入するものが色々な店舗で違う金額に
なっているというのは、買いにくさにもつながりますね。

しかし、同じスペックであれば「安く買いたい!!」
これは人間誰しもが思うことですね。

住宅の場合、同じもの、違うもの、複雑に絡まり合っていることから
分かりにくさが前面に現れますが、整理していくと、何を比較し、検証するべきか。
が分かってきます。

私どものtekineユーザーは色々なタイプがいますが、自分で納得したい。
と思っている方々が殆どです。
ゆえに住宅を作る上で見積がどのくらい重要なことなのか・・・・が分かれば
それだけでも何百万円の効果がある。ことを知ります。

つい最近のtekineユーザーはこのようにおっしゃっていました。
「tekineって。費用対効果が抜群にあります。1度のミーティングで得た情報が
何百万円にもなっているって、正直びっくりします。」

私は適値ドットコムでユーザーの立場で考え、グッドプライスで購入できる
ことが品質とコストをバランスよく成立させて納得のいく住宅建設へ迎える
一歩だと信じています。

適値をこれからも育てて行きたいと思います。

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物の買い方論3

2009-07-10

今回のテーマは物の買い方論です。
ゆえに住宅とは違うテーマを考えました。
でも、全然関係ない話をしても興味が無いと思いますので「家具」を
取り上げます。

住宅を設計するときに家具というものを忘れがちですね。
本来は家具が重要な設計に対するファクター(要素)です。

家具をどう設計するのか。によって・・・例えばTVの位置。
これはかなりの重要なファクターです。
TVの位置によってソファーが置かれ、テーブルやリビングの設計がされます。
ゆえに外装の窓の位置や高さも設計されるのです。

皆さんは家具の設計という意識があったでしょうか。

さて、家具は住宅新築時にほとんど買替えます。
100万円ぐらいは使う方が多く。家具や備品、什器(衛生関係)
を購入します。

その予算をあらかじめ考えていますか?

住宅を購入する時に既に家具や備品什器などの予算を計上しておくこと。
凄く、重要なことです。

ゆえに住宅を購入する時には適値(適切な値段)を考える。
予算案を作成して購入計画を準備することで失敗しない住宅を手に
入れられます。

住宅購入前には適値ドットコムに電話して下さい。
MAILでも受け付けています。

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物の買い方論2

2009-06-19

前回は建築の見積もりの中で単位の「式」を注目しました。

1式でいくら?ですか。
良く使われる言葉ですね。

建築は「複合単価」という特殊なかたちで考えられています。
また、歩掛りという積み上げていく方法で数量を計算します。

しかし住宅はそのような方法論が確立化されていない為に千差万別な状態に
なってしまいがちです。

入札制度がある場合は決めごとがあるので見積も公正にする必要があるのです。

ゆえに「1式」という言葉には注意する必要があるのです。

素人が騙されるパターンであることは間違いありません。

注意して下さい。

そのような方々の為にtekine.comは存在しています。

皆さまの質問も受け付けております。
分からないことなど、建築のことであればコメントを付けて下さい。

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第2回:物の買い方論1

2009-06-10

「適値」の由来

適切な値段を考えるという意味なのです。
文字で書くと簡単なのですが、実際にやると・・・難しいかもしれません。

物の中で住宅は一番高級な買い物ですね。
ゆえに購入する時に「よく考える」ことが重要なのです。

しかし、考えるという行為が具体的にどんなことなのか?
”さっぱりわかりません。”と言われる方が殆どなのです。

理由は住宅は複合単価という価格を決める要素が
複雑になっているから、専門家でも分からない方々が多いのです。

しかし、実際の形でお金が見えるのは「見積書」形で
表されます。

建設工事 1式 ¥○○○円 など。

1式という形で表されます。
ここがポイントです。

本日のポイントですが、1式 と言う表現は本来は細かい式をまとめたものです。
しかし、建設工事の問題点として説明が面倒だから。または原価が分かってしまう
からという理由ですべての工種項目(*1)を1式としてしまうのが今の住宅見積なのです。

つまり、本当の値段が分からないように作られているのです。

適値では1式という単位を作らないことを目指して行きます。

高層ビルなどを手掛けている当社ならではこそ出来る方法です。
住宅の見積もりを検証できる唯一の方法が当社の強みです。

是非、お試しあれ。

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第一回 適値講座

2008-09-19

適値とは・・・・

住宅の買い物は一般の方々にとっては生涯で何度もない高価な買い物です。
その買い物を一生懸命買わずにして如何するのでしょうか。

皆さんはいつも同じようなことを言います。
例えば、建築は専門でわからない・・・・とか。見積は取ったけれど、どうやって比較したらよいのか
分らない。とか、最後は面倒臭いから何となく営業マンにつれられて・・・・・購入してしまいました。

先日、タクシーの運転手が私に溢していたことがあります。
奥様に連れられて、家もそろそろ・・・・お家が欲しいね。という言葉から最寄の住宅展示場へ。
しかし、色々なメーカーから声を掛けられ、子供が泣くし、足は疲れるし、・・・・
お茶を出してくれる一休みできるところへ。

そこに愛想の良いお兄さんが登場。
奥様もあらあら、という感じでご機嫌が良くなり、気が付けば、営業マンの言うことを聞いている。
そんなきっかけで契約成立。旦那さんは何となく、印鑑を着いてしまい。
購入金額○千万円。
あとから、そう言えば・・・あれは?とか。これは?とか。色々気が付き出して、聞いてみると
全てオプション料金があり、追加の金額なんて・・・・払えません。

皆様もそんなことにならないようにより良い買い物をする為には専門家の知識がどうしても
必要なのです。

当社の強みは現在も住宅というProjectだけではなく、大型開発マンション、特殊高層オフィスビル
など、100億円以上のProjectに関わっていることや、海外のProjectに参画しています。

ゆえにCostControlが可能となるのです。

今までのお客様の中でも色々な方々がおりました。
冷やかしや中傷。専門家からの詮索など。
面白いネタもあるので、今度整理してお知らせします。

是非、これからの時代、インフレで物が高くなる時代ですので当社の新サービスに期待して下さい。

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第5回:「耐震偽装は一部の人だけの問題か」 その3

2007-12-19

適値.comの“5大性能チェック”

耐震偽装についてお話してきましたが、「自分は絶対に性能が怪しい家なんて買わないよ(選ばないよ)」と思っている方がほとんどだと思います。しかし大前提として、「目に見える欠陥がある家」などありません。目に見えない部分に問題が隠れているからこそ、うっかり購入(建築の依頼)してしまったときのダメージは想像以上の大きさになるでしょう。

そして、「うっかり」しないために多くの人が一番気を使って調べるのが、住宅の問題としてもっともメジャーな「耐震性」についてではないでしょうか。しかし、他にもチェックしておかなければ損をする部分はたくさんあります。

たとえば、さまざまなスペックが付いている家でも油断はできません。表面的には一定のレベルを保ちつつ、工事コストを下げるために品質を落とすことなど、けっこうな確率で行われています。すると必然的に配筋の本数が減って耐震性が落ちるばかりか、コンクリートが薄くなるので遮音性も悪化する・・・という欠陥が次々に出てくるのです。
もちろん、これらは素人が見抜けない部分です。普通は構造計算書などをプロに確認してもらうしかないでしょう。

適値.comでは、以下の「5大性能チェック」を行っています。
1、遮音性について
2、気密、換気の測定
3、耐震(床に対する振動の測定)
4、VOCと環境ホルモンの分析
5、断熱性能について

この5つの項目をチェックしていくと、安全性の確認になることはもちろん、見積りを見直すことにもなります。過去には、5千万円のコストが3千万円にすることも不可能ではありません。

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第5回:「耐震偽装は一部の人だけの問題か」 その2

2007-11-25

第三者機関による検査

先月半ば、ある設計事務所の一級建築士が、横浜市に建設中のマンションで「構造計算書(建築構造の安全性を計算により確かめ、設計図書の一部として建築確認申請書に添付するもの。計算方法は建築物ごとに異なるので、専門家の構造設計が必要)」を偽造していたという報道がありました。工事は既に中止されたものの、この建築士が携わった物件は他にも多数あり、国交省は関係する自治体に調査するよう指示しました。

偽造が明らかになったマンションは、大手ハウスメーカーから孫請けしていたもの。指定確認検査機関による建築確認も受けていたそうです。横浜市の再検査でも、5棟のうち3棟で基準値を上回り、2棟も基準値に近く安全性が問題になるレベルではないという結果が出ました。しかし、2005年11月に明らかになった耐震強度の偽装問題以降、対応に追われる不動産業界は世間から厳しい目を向けられています。いわゆる「耐震強度偽装事件」をきっかけとして、今年6月には改正建築基準法も施行されました。それから初めて発覚した偽装問題ということで注目を集めたのです。

そもそも件のマンションは、建築確認申請が改正建築規準法の施行前だったこともあり、第三者機関による二重チェックを免れていました。建築士には、面倒な建築確認をどうにか乗り越えないと工事が中断し、施工会社が損をする・・・というプレッシャーがあったのかもしれません。―とはいえ、第三者機関の導入目的は、「耐震強度偽装事件」の二の鉄を踏まないことにあります。安全性が改めて問われる中、滑り込みセーフでチェックを免れた物件があるかもれないという現実にショックを受けた人も多いのではないでしょうか。

今回のケースでは、建築確認とは別に、ハウスメーカーが耐震性などを評価する任意の住宅性能表示制度を利用したそうです。この機関が構造計算を精査して偽造が判明したことからも、複数の機関が重ねて安全を確かめる手順は絶対に必要であることがハッキリしました。マンションの構造計算書は枚数も多く、コンピューターで再計算しなければ数値の改ざんを見破ることは難しいものです。あえて注文をつけるとすれば、第三者機関にはミスがないようにして欲しいものです。

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第5回:「耐震偽装は一部の人だけの問題か」 その1

2007-11-25

あなたは自宅の耐震性を気にしている?

先週末、内閣府は10月に行った「大規模地震対策に有効な住宅耐震補強について」の調査結果を発表しました。これは全国3000人を対象に行った世論調査で、1757人から回答があったそうです。なんとなく結果が予測できていた通り、約半数の人が補強工事を行う考えがないことが明らかになりました。

たとえば、まだ記憶に新しい1995年1月の阪神大震災では、住宅倒壊を原因とする死者が全体の9割近くを占めた事実があるにもかかわらず、耐震補強工事を「実施するつもりはない」と考えている人の割合が47.2%にも上っています。マンションやホテル、学校などの耐震偽装問題が次々と明らかになっても、ほとんど対策が講じられていない現実がこうした結果につながったのでしょう。

しかも、調査結果によると耐震補強を予定していない理由のトップは、「お金がかかる」というもの。これは全体の41.9%を占めています。そして「必要性を実感できない」(27.9%)、「効果があるか不明」(13.4%)などと続きます。自分や家族の暮らす家の耐震化が、本当はどれだけ大切なのか意識している人が驚くほど少ないと思いませんか? 日本は世界有数の地震災害多発国であり、東海地方では今後30年の間に大規模な地震が高い確率で起こると言われています。その上、建築基準法に定められた耐震基準を満たすことが「命や財産にかかわる」ことから、最近では社会問題となっているのに、実際にそこに住む人の意識が低ければ身構えようもありません。日本の建設・建築業界は、地震による被害を軽減するために、揺れに強い建物を造る技術を持っているのにもったいない話ですよね。

費用対効果が不安なら、まずは比較・検証してみればいいのです。安全に業者の言い値よりも安くなることだってあるんです。お金と命・財産のどちらが重要なのか、せっかくの機会なのでもう一度考えてみてください。また、耐震性のない住宅は全国で1000万戸以上と言われていますが、今回の調査結果を踏まえた政府によって耐震化を促すための取り組みが一層求められることになるはずです。これから家を建てる予定の方は、ぜひ耐震性のスペックについても重視して欲しいと思います。

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第4回:「嘘だらけの見積書」 その3

2007-11-25

専門家だからできること

当たり前のことですが、家を建てたいと考える人は専門的知識を持っていません。それに適正な価格も分からないし、施工管理をすることだってあり得ません。また、工事中に何か起きても責任は取れず、その代わり色やデザインについて専門的なアドバイスがほしかったり、工事後の補償もしてほしいと考えていることでしょう。インターネットが使える現在は情報を手に入れやすくなりましたが、イメージ通りの住まいを無事に手に入れるためには、やはりそれぞれのプロの協力を得て、リスクを1つずつ減らしていく方法がもっとも安全です。

私は以前、費用対効果を考えて、専門的知識がなければ頼れる専門家を雇えば良い、という提案をしました。たとえば、家を建てる本当の金額が分からなければ、お金のやり取りに精通している専門家をブレーンにすれば問題はありません。施工管理、工事保険、色・デザインの専門家も同様です。一時的に雇ったとしても、大切な家づくりを失敗するよりずっと良い方法だと思います。

海外ではこうして、建築主が工事全体の主役となり、信頼できる各専門業者と契約を結ぶことが一般的です。一ヶ所に全てお任せコースでないからこそ、コストや行程を細かくオープンにできる仕組みになっているのです。価格の不透明さや不満を解消するのにはもってこいではないでしょうか。

今回は、日本の住宅業界では「材料費+労務費」の一式見積りが主流だというお話しました。この一式見積は、比較・分析がしにくく、価格の妥当性を図るすべはありません。価格不透明性が昨今の悪徳業者問題などの一因にもなっています。だからこそ、私たち適値.comでは、各業者から原価の分かる見積もりを取り、“お客さまが客観的に判断できる目安”を提供したいと考えています。見積りのすべてを論理的に読み解くことならお任せください。

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第4回:「嘘だらけの見積書」 その2

2007-11-25

「一式」の中身とは?

これから家を建てる人には、もっと「価格の不透明さ」について考えて欲しいと思います。とくに私が重視するのは、見積もりに書かれている「工事一式」という言葉です。一式とは一体どこまでを指すのか、業者によって価格差があるのなぜなのか、皆さんも不思議に思うことはありませんか。

この疑問を解決・アドバイスする立場に私たち適値.comはいますが、一式と書かれている項目に注目し、分解して詳細な見積りを出す方法は、日本ではまだまだ一般的ではないようです。例えば、1千万円と2千万円の家の差益分は何かということを知ろうとしたときに、比べたい場所が「一式」で計算されていては何も読み取れません。その部分に住宅を安くできるヒントがあるかもしれないのに、もったいないと感じてしまいます。

そもそも一式とは、基本的には「○○に要した費用すべて」ということを意味します。見積書の中を「一式」だらけにしてしまう会社は、見積り能力がないか、費用を多めに見積もっているのか、のいずれかである可能性があります。見積りを出すことは専門家にとっても何日もかかる大変な作業なのですが、細かい内訳を出せないわけがないのです。

でも、一般の人はなぜ出せないのかを知らないので、尋ねてみてもなかなか欲しい答えは得られません。出してください頼んだところで、「まとめて計算するのが業界の常識です」と言われればそれまでですよね。本当は、詳細を出せないのがおかしいのです。「材料費+労務費」の細かい内訳が出せないときには、基本設計の分離発注をさせたくないから一括しているのだろうと疑って、詰め寄るのもありでしょう。

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