購入した土地の瑕疵への対応について | 家づくり相談 | 建築家と家づくりをはじめよう

質問:

いつも参考にさせていただいています.
購入した土地の瑕疵への対応についての相談です.

2ヶ月ほどまえに引渡しを終えて登記も済んだ土地(更地)がありますが,先日,土地の表層をちょっと掘ってみたら,地中埋設物が大量にでてきました.
今回発見されたのは以下のとおりです.
(1)ガラスや瓦などといった地中埋設物が表層から20cmくらいのところから大量に発見された
(2)埋設浄化槽が発見された

こちらの土地の売買契約書には「瑕疵担保責任」に関する項目がありまして,引渡しから3ヶ月以内に瑕疵が発見された場合は売主の責任でその瑕疵について修復をすることになっています.
さらに,契約締結時にも(1)のような場合は瑕疵に当たるというような説明を売主/買主双方とも受けておりますので,対応したいと考えています.

具体的にはどのような対応をとるのが良いでしょうか?以下について(部分的でも良いので)アドバイスをいただけると嬉しく思います.
(A)買主から売主への具体的な通知方法(電話?書面?,いきなり内容証明はどうなのかなと思っていたりします….が,なにか残したほうが良いかと思っています.)
(B)現地での売主/買主双方の立会い確認方法(特に,買主側が注意すべき点があればぜひお願いします)
(C)立ち会いした結果,土地の現況(瑕疵)に関する双方の確認書類(何か書面が必要かと思うのです…)
(D)瑕疵の修復に関する覚書の雛形のポインタなどがあればぜひお知らせ下さい(書面に残す必要がありますよね?)
(E)他にもあるかもしれない地中埋設物等の探索範囲の合理的な決定方法について
(F)現況の修復作業中に瑕疵担保責任の期間が過ぎてしまうことが考えられるので,瑕疵担保責任の期間変更に関する変更覚書の必要性
(G)地中埋設物を撤去したあとに地盤が弱くなった場合の地盤改良の責任の所在

ほかにも「このあたりも注意したほうが良い」というものがありましたらお教え下さい.
よろしくお願いします.

 

写真
適値コムよりお知らせ致します。

当社は建築コストと品質を研究しております。
また建築裁判的な相談や対応も行っています。

その中で多くあるのが、地中埋設物の問題です。
基本的には契約書に書かれている場合、その対応によるものです。

では、質問にお答え致します。
Aについて
・書面に残した方が問題が起きた時に有利となります。

Bについて
・現地立会というのは、埋設物の撤去後ということでしょうか。
もしその場合、専門知識がないと判断できないので、専門家を
捜された方が有利です。

Cについて
・本来は瑕疵側の対応になると思いますが、書面での対応を
行うかどうかによります。
よって書面化するのは買主側だと思います。
専門的な知識と現場などの諸条件によって違います。

Dについて
・覚書というものが雛型として存在していないと思います。
各現場ごとに条件が違う為です。

Eについて
・住宅建設の場合とマンションなどの状況と違います。
基礎形状や地耐力の仕様が違う為です。
よって、まずは地盤調査が必要と考えます。
その条件次第によって、設計仕様により条件を導き出します。

Fについて
・既に購入された契約書の中に書かれていなければ協議となります。
よって、現実的な作業と対応を煮詰める必要があります。

Gについて
・地盤調査の結果次第となります。
しかし、地盤調査費用並びにその後の工事費用などの問題が
あり、現実としては揉めるCaseが多く、どこまでやるかという
結論を求めた場合、裁判などに発展するCaseが多くあります。

しかし、建設予定の工期や引越しなどの対応などを考慮すると
相手側の対応如何によって大きく変わります。

よって、このような問題を対応出来る専門家が必要となります。

詳しくはメールにてお問い合わせ下さい。

info@tekine.com
適値事業部
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